海南 十三条规划和土地政策措施助力城市更新行动

海南省自然资源和规划厅最近发布了《关于支持城市更新规划和用地保障的指导意见》（以下简称《意见》），旨在解决海口、三亚在城市更新试点中所遇到的规划和土地政策上的瓶颈问题。该指导意见共提出了十三条政策措施，致力于支持海南省城市更新行动，提升城市品质，改善人居环境，提高资源利用水平，为推进以人为核心的新型城镇化建设以及为服务海南自由贸易港建设提供政策支持。

《意见》首先强调了优化国土空间规划管控的重要性。明确指出城市更新应以市县国土空间总体规划为引领，并以详细规划作为规划许可和改造实施的法定依据。同时，支持市县结合城市更新实施特点，探索编制更新单元和更新地块两个层面的详细规划，以提高规划管控的精准性和合理性。对于需要调整详细规划但不突破强制性管制要求的城市更新项目，可以通过局部技术性修正和优化调整的方式进行动态维护。

该指导意见还明确了完善土地支持政策的重要性。允许城市更新项目采用综合评价出让或带设计方案出让，允许多宗土地整体核发一个建设工程规划许可证，同时支持集中连片改造开发，提出城市更新项目涉及拆除重建或土地用途改变的，可依据详细规划重新确定土地规划条件，充分赋予市县自**。鼓励市县优化完善城市更新的地价计收规则，通过一定比例的公示地价核定地价，降低城市更新的用地成本。

该指导意见强调科学提升城市品质。对于完善城市公共功能服务的新建项目，给予建筑面积奖励，但奖励面积不计入容积率。为避免单一地块增容、突破消防能力匹配限高所带来的问题，允许规划指标、奖励面积在城镇开发范围内跨地块使用，并提出科学管控新建居住建筑高度等开发强度政策。

最后，《意见》强调依法保障主体权益。明确城市更新涉及土地征收成片开发的公益性用地比例难以达到40%时，可根据实际情况和详细规划确定比例。对于已签订征收补偿安置协议或房屋搬迁补偿协议的部分面积和业主人数占比不低于90%的，可依法对未签约部分房屋实施征收，解决个别业主征收难的问题。